• 深圳房产中介9大乱象 购房置业应该怎么防
    发布日期:2019-08-06 22:14   来源:未知   阅读:

  又是一年3·15。在房产交易中,中介是被消费者诟病最多的群体之一,业内认为入行门槛低、缺乏监管等是导致该问题出现的关键因素。深圳市消委会数据显示,2016年共收到363宗关于房产中介的投诉,同比增长62%,而其中的60%以上的投诉均指向中介违规问题,包括“将不平等格式合同条款隐藏在补充协议内”、“对交易税费、贷款额度或年限等作虚假承诺”、“未按照国家规定收取相关费用”等6个方面问题。此外,还有少部分消费者反映房产中介泄露消费者信息导致消费者经常被骚扰的情况。

  过去的2016年,虽然楼市调控政策一再收紧,但数据显示,2016年深圳新房成交仍有4万余套,而二手成交更是达到10万余套,在如此庞大成交量下显而易见的是,过去一年每天都有近400套房子在市面上交易。虽然如此,这仍不能满足深圳楼市需求,随着深圳置业门槛的提高等原因,更多的深圳人选择到临深置业。而据中原地产代理(深圳)二级市场董事总经理玉家雄透露,2016年在惠州、东莞这两个临深地区的深圳客购房套数,已经非常接近深圳人在深圳购房的套数。

  在楼市交易中,房产中介是助推剂,但也因各种原因,导致留下了“吃差价”、“出售问题房源”等诸多问题让人诟病。“确实有信息不对称的情况,譬如业主报盘价和成交价实际上是有一定差距的。”对此,在Q房网龙华片区经纪人沈先生表示,比如某业主有个盘要卖500万,他的底价可能是480万,而有一些跟业主比较熟的中介可能在480万基础上还能再降一点,478万就能成交。而中介为取得更大的优势直接给市场报价478万。这就是为什么同样的房源在不同的中介里有更低的价格,而在购房者看来这就是在吃差价。

  而在深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫看来,目前中介行业缺乏有效的监管体系是问题的关键。前海云高战略分析师任晋东则认为,中介行业的不规范行为主要跟入门门槛太低,以及这个行业本身的薪酬制度相关。

  有些中介不专业或违规成本低也会导致消费纠纷,广东盈乐律师事务所朱斌律师表示,现有二手房交易纠纷中,有很多都是因为中介对赎楼、按揭等相关交易内容不熟悉、不专业导致纠纷的产生,也必然产生了虚假房源、吃差价等逐利做法,但由于举证困难和中介居间身份的定位,很难有效通过司法手段寻求中介的过错责任。广东信荣律师事务所主任律师张茂荣认为纠纷与消费者自身也有很大的关系,有购房者认为合同字数太多不愿意细看,这就给购房本身留下了很大的隐患。

  “购房者不想买房可能有一千个理由,各种各样,所以不能一旦出现问题,购房者发生不满,就都归结于是中介的问题。”玉家雄认为,购房是一个多方参与的过程,如果发生纠纷,也不应该仅仅归结于中介代理的责任。中介代理在购房过程中尽到告知房屋信息、购房流程、购房须知等情况清楚地说明利弊,这个就已经很足够了。不过,也确实存在一些由于中介从业人员自身原因而产生的购房纠纷。

  值得一提的是,对于进一步规范房地产从业人员行为,相关政府部门已有了新的动作,在2016年12月,深圳市房地产行业诚信系统就已正式上线运行,系统中将公开全市房地产开发企业、经纪机构和估价机构情况、评级、违规行为等。不过,任晋东向南都记者表示,这对规范中介行业起了一定作用,但是目前无法形成主要的提升行业整体面貌的力量。

  “连环套,套中套,各种被坑,真叫人寒心。”一聊起在惠州临深片区的购房经历,80后的小许就连连摇头,直呼“苦不堪言”。这并不是小许的第一套房,结婚两年多的她如今一家三口住在蛇口一套小两房里。去年年中,计划买套改善性三房,买房事宜再次被提上日程表。

  “去年6月,我拿到一张中介人员小雯的名片,她告诉我坪山新区的二手房价只要6000多元/平方米。当时我并没有过多了解深圳东的房价,也就傻傻相信了。”彼时的小许并不知道,自己正一步一步走入小雯精心布置的低价“陷阱”中。而实际情况是,哪怕偏于深圳一隅,相关信息显示,2016年上半年坪山新区的二手房均价也开始挺进3万元时代。

  一周后,与小雯约定好看房的小许坐上了中介派来接送的看房车。一路上,小雯一反之前,不停向车上的购房者介绍惠州大亚湾的楼盘。小许此时才发现,自己要去看的楼盘位于惠州大亚湾。

  诸如小许这样的购房者并不是少数。“年前临深片区成交的成功率大概是6成。”罗湖区春风路一家中介门店的经纪人透露,虽然他们公司并没有对临深片区的交易量进行硬性规定,不过,临深新房交易也被纳入业务量考核中。

  前行的路越来越荒凉,看房车将人带到位于大亚湾石化大道旁的金溪湾,“走进去一看,销售中心的设施特别简陋,不只是我,同行的人几乎都萌发了撤退的想法。我们跟中介反映,可半个小时前还滔滔不绝的中介却沉默着坐在一边。”随后,中介再次将小许一行带到大亚湾中兴北路的一个新盘。

  “销售告诉我,这是香港开发商在大亚湾的第一个楼盘,附近的新盘均价都已经达到1.2万元/平方米了,但开发商为了吸引人流采取低价策略,这个盘目前只需要9000-9500元/平方米。马上认筹还可以享受5000元抵50000元的优惠,一周后就开盘,届时如果不买还可以退还认筹金。”在低价的刺激之下,头脑发热的小许冲动地交了5000元认筹金。

  这5000元,开启了小许临深购房的“噩梦”。回深之后,经过再三考虑,冷静下来的小许决定退房。“时隔一个月,我与中介又去到那个楼盘准备退款,之前接待我的销售员表示,本来开盘当天销售一空,但近两天刚好有人挞定。一旁的中介便不停怂恿我去看看户型了解情况。”90平方米的三房再一次吸引住小许的目光,然而,半路杀出个程咬金,销售员称单价已经从之前的9000多元/平方米上涨到1.3万元/平方米,总价也升至120万元左右。正当小许准备彻底放弃之时,上述中介人员和销售员急忙大声表示,价格还可以再打折到100万元,这样便宜的价格“过了这村就没有这个店”,更何况市场行情好,接下来房价只会上涨。“我当时就像中了魔怔一般,点头答应了。”

  “人海围攻战术、无孔不入、无处不在,这基本是惠州临深片区中介哄骗深圳购房者的常用伎俩。”曾经有一位要求匿名的开发商营销总监这样总结临深片区的二三级联动。这些年,也不止小许一个购房者迷失在这些看似简单的伎俩上,成为二三级联动所带来的无序市场的牺牲品。

  在第二次前往楼盘的途中,深圳已有一套房的小许向上述中介咨询临深楼盘的首付,“当时中介告诉我,按照我的情况,如果买了惠州的房子应该算是二套房,但她同时轻松地笑说,这没什么大不了,惠州不像深圳那样堵死了首套的‘门槛’,假流水、假离婚等中介都还能搞定,首套房绝对没问题。”也正因如此,小许才不假思索地点头确定买房,并交付定金签署相关确认单。彼时,前述中介和销售员也再三嘱咐小许,三成首付一定要赶在一周内交齐,并且带上深圳的银行流水资料前来审核。

  小许如期交付了首付,上述销售员也在审核流水之后称应该没问题。但是,突如其来的意外犹如当头一棒,当小许和老公准备办理按揭的时候,银行业务员在现场审核资料,直接表示银行流水不足,如果提交上去首付将要追加到五成,贷款利率也要上浮10%。

  “我将情况反馈给中介并希望帮忙解决问题,但她自此开始推卸责任。”这个时候,小许恍然大悟,自己深陷一个连环大骗局之中,“第一时间就想到要退房,可是我不停与当时引诱我的中介和销售员沟通,最后销售员强硬地传达开发商的通知,延迟两天让我凑齐另两成首付,如果不能解决,将直接发出书面文件挞定,并且扣下之前所交的首付款作为违约金。”

  进退两难的境地,让小许有苦说不出。最终,她只能咬咬牙,选择借钱填补另外两成首付。

  如果购房者所述属实,中介对于购房者的签约误导是客观存在的。比如第一次看房,中介联合楼盘销售向购房者灌输“房价远低于周边”的说法,如果所陈述的信息与客观情况完全不符,那中介存在虚假宣传的违规行为。

  不过,不可否认,购房者在整个购房过程中也存在失误。当前蛇口的一手房均价每平方米已经接近10万,深圳房价一直是全民关注的焦点,购房者怎么会轻信坪山的房价还不到7000元/平方米?此外,购房者买房的目标必须明确,如果中介一引导就转换购房地点,实际上已经是变相默认购房地域的变化了。

  再来看看认筹之后,如果购房者决定不买房,目前几乎所有的开发商都可以退还认筹金。但这个时候,购房者的意志又开始松动,并交付定金签署认购书,这就相当于双方的购房合同已经成立。在这样的情况下,如果购房者还想退房,损失可能是定金被没收。

  但随后购房者还支付了三成首付,其中中介随口说出的可以通过假流水、假离婚等手段获取首套房资格,这完全是违规误导,按照相关法律法规的规定,中介误导所造成的损失可以由中介来承担,所以,本来购房者在办理按揭时出现首付被提高的问题,导致购房合同不能正常履行,完全是可以由中介来承担的。这时购房者如果想维权,可以收集中介在整个过程中误导成交的证据,通过投诉等途径寻求解决之道。

  然而,中介又再次联合销售员以所谓的“扣下之前所交的首付款作为违约金”的理由欺骗购房者。事实上,在大部分购房合同中,开发商都会与购房者约定违约金(一般是总价的10%),相关法律规定,违约之后,开发商只能没收定金,或者没收约定的违约金,根本没有“违约之后没收首付款”这样的说法。由此看来,中介和销售员又一次误导了购房者。

  作为购房者,在购房之前一定要有自己的识别过程,通过媒体或其他渠道了解市场行情,对于中介或者销售的信息,一定要认真求证并咨询,三思而后行。

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